KÄUFER / VERKÄUFER

Die Eigentümerversammlung (EV) verläuft ähnlich wie eine Generalversammlung (GV) eines Vereins.

Die Versammlung der Stockwerkeigentümer wird vom Verwalter einberufen und geleitet, wenn sie nicht anders beschlossen hat.

Der Verwalter oder die Verwalterin prüft zu Beginn der EV, ob genügend Stockwerkeigentümer anwesend oder vertreten sind. Die meisten Reglemente verlangen, dass mindestens die Hälfte aller Stockwerkeigentümer, die zugleich die Hälfte aller Aneile besitzen, anwesend oder vertreten ist. Ist dies nicht der Fall, darf die Versammlung nicht durchgeführt werden. Es ist dann eine zweite Versammlung einzuberufen. Diese zweite Versammlung kann üblicherweise durchgeführt werden, wenn ein Drittel aller Eigentümer anwesend oder vertreten ist.

Danach informiert der Verwalter oder die Verwalterin über die Aktivitäten im vergangenen Jahr und legt die Jahresrechnung zur Abstimmung vor.

Anschliessend diskutiert die Gemeinschaft über anstehende Erneuerungen oder Anträge der Stockwerkeigentümer und fasst Beschluss. Im Gegensatz zu einem Vereinspräsidenten leitet der Verwalter oder die Verwalterin die Diskussionsrunde im Sinne eines Moderators und kontrolliert bei einem Beschluss, ob die Beschlussfassung Gesetz und Reglement entspricht.

Das von der Verwaltung vorbereitete Budget wird nun mit den Beschlüssen über Erneuerungen oder Anträgen abgeglichen, gegebenenfalls angepasst und zur Abstimmung vorgelegt.

Zu guter Letzt folgt in der Regel eine allgemeine Informationsrunde.

Üblicherweise dauert eine Versammlung ein bis zwei Stunden.

Jeder Stockwerkeigentümer kann sich von einer natürlichen und handlungsfähigen Person vertreten lassen. In einigen Reglementen ist allerdings definiert, dass ein Vertreter zwingend der Gemeinschaft angehören muss. Wichtig ist, dass sich die Vertretung an der Versammlung mit einer schriftlichen Vollmacht ausweisen kann.

Selbstverständlich ist es von Vorteil, wenn die Vertretung über die zu behandelnden Geschäfte informiert ist und er oder sie weiss, wie abzustimmen. Das entsprechende Vollmachtsformular erhalten Sie zusammen mit den Abschlussunterlagen.

Beschlüsse können innert Monatsfrist nach Kenntnis von Stockwerkeigentümern angefochten werden, die nicht zugestimmt haben. Anfechtbar sind allerdings nur Beschlüsse, die gegen das Gesetz oder Reglement verstossen.

Eine Versammlung ist in der Regel beschlussfähig, wenn mindestens die Hälfte aller Stockwerkeigentümer, die zugleich die Hälfte aller Anteile besitzen, anwesend oder vertreten sind.

Wird diese Quorum nicht erreicht, muss eine zweite Versammlung einberufen werden. Bei dieser Versammlung genügt in der Regel ein Drittel aller Stockwerkeigentümer.

Beachten Sie im konkreten Fall das jeweilige Reglement.

Nein. Der Gesetzgeber hat dafür den sogenannten Zirkularbeschluss vorgesehen (Art. 66 Abs. 2 ZGB).

Ein oder mehrere Stockwerkeigentümer können somit auch unterjährig der Gemeinschaft einen Antrag unterbreiten. Bekommt der Antragsteller von allen Stockwerkeigentümern die schriftliche Zustimmung, ist dieser Beschluss einem Versammlungsbeschluss gleichgestellt. Der Beschluss ist umgehend im Original der Verwaltung zuzustellen.

Mit diesem Vorgehen kann eine teure ausserordentliche Versammlung oder das Abwarten bis zur nächsten Eigentümerversammlung vermieden werden.

Die Meinungsfindung zu einem Traktandum oder die unter „Diverses“ angebrachten Punkte können schon einmal zu heftigen Diskussionen führen. Das sind die Momente, die als mühsam empfunden werden. Zumal die Emotionen nicht immer von der Sachfrage getrennt werden.

Im Gegensatz zu anderen „Meetings“ gibt es bei einer Stockwerkeigentümerversammlung keine Hierarchien, keinen „Chef“ der entscheidet. Der Vorsitzende (in der Regel ein Vertreter der Verwaltung) hat die Aufgabe, die Versammlung zu leiten. Am Schluss ist es die Gemeinschaft, die, gestützt auf die Vorgaben von Gesetz und Reglement, entscheidet, was und wie umgesetzt wird.

Sie können diesen Diskussionen entgehen, indem Sie sich mit einer Vollmacht vertreten lassen. Besprechen Sie das Vorgehen mit Ihrer Verwaltung.

Grundsätzlich darf jeder Stockwerkeigentümer seine Eigentumswohnung vermieten. Gegenüber der Stockwerkeigentümergemeinschaft haftet er, wie wenn er selber darin wohnen würde. Gegenüber dem Mieter untersteht er den mietrechtlichen Pflichten eines Vermieters. Problematisch kann es werden, wenn sich der Mieter nicht an Beschlüsse hält, die die Gemeinschaft gefasst hat.

Welche Kosten dem Mieter belastet werden dürfen, sind in Art. 257a ff OR sowie in Art. 4 ff VMWG geregelt. Sind die Nebenkosten nicht ausgewiesen oder als Pauschalen im Mietvertrag aufgeführt, können die effektiven Kosten nicht verrechnet werden. Sind die nebenkostenfähigen Positionen im Mietvertrag als Akonto aufgeführt, müssen Sie einmal jährlich mit dem Mieter die effektiven Kosten abrechnen.

Die für das jeweilige Objekt angefallenen Kosten können Sie in der Regel der persönlichen Betriebskostenabrechnung entnehmen.